مثلث مالی : اگر تمام مقدمات اخذ مالیات برواحدهای مسکونی خالی فراهم شود و سامانه املاک و اسکان  بتواند اطلاعات مورد نیاز را ثبت نماید و تمام واحدهای خالی از سکنه کشور به خصوص تهران را شناسایی نماید. اجاره نشینان نسل جدید چه کسانی خواهند بود ؟

 قانون مالیات های مستقیم کشور تقریبا هر ۱۰ سال یکباراصلاحاتی داشته  و تغییراتی در ماده های قانونی داده شده است ، اما تغییرات سال  ۱۳۹۵ اساسی بود و ماده مالیات برواحدهای خالی مسکونی  به آن اضافه شد.

طبق ماده  54 مکررقانون مالیات های مستقیم ،  واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشوربه‌عنوان «واحد خالی» شناسایی  و از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل بر اجاره می شوند که مبنای سال دوم به بعد ، زمانی است که شهرداری برای واحد مسکونی پایان کار صادر می کند.

طبق همین قانون تعیین مالیات برای واحدهای خالی مسکونی سه پله دارد ، درسال دوم بعد از پایان کار،   معادل یک دوم مالیات متعلقه یا یک دوم اجاره یک سال ساختمان  – سال سوم به بعد، معادل کل اجاره یک سال ساختمان و سال چهارم و بعد از آن  معادل یک و نیم (۵/۱) برابر اجاره  یک سال واحد درنظرگرفته می شود.

سامانه املاک و اسکان که گفته می شود آماده و برای بهره برداری دراختیارسازمان امور مالیاتی قرارداده شده است ، به عنوان درگاه شناسایی ازطریق داده های شهرداری ها – املاک و مستغلات – مخابرات و کنترل قبوض مصرفی آب – برق – گاز واحدهای خالی مشمول مالیات را مشخص می نماید.

یکی دیگر از روش های سازمان امور مالیاتی روش “واحد یابی ” یا تحقیقات میدانی است که کارشناسان اداره امور مالیاتی کوی به کوی دنبال واحدها ی خالی می روند و برایشان مالیات تعیین می کنند . این روش برای اجرا نیازمند نیروی انسانی بالایی است و برای دولت هزینه زیادی خواهد داشت .  

محله های تاثیر پذیرند کدامند ؟

اگر تمام مقدمات اخذ مالیات برواحدهای مسکونی خالی فراهم شود و سامانه املاک و اسکان  بتواند اطلاعات مورد نیاز را ثبت نماید و تمام واحدهای خالی از سکنه کشور به خصوص تهران را شناسایی نماید. اجاره نشینان نسل جدید چه کسانی خواهند بود ؟

طبق دستورالعمل های مشاورین املاک ، نحوه تعیین رهن و اجاره واحدهای مسکونی ، تابعی از ارزش کل ملک است . به گونه ای که یک پنجم ارزش واحد مسکونی ، میزان رهن یک سال است . اگر واحد نوساز باشد مبلغ رهن دربسیاری از موارد برابر با یک چهارم و اگر خانه قدیمی ساز باشد ، میزان یک ششم هم تعیین شده است .

چنانچه صاحب خانه بخواهد خانه‌اش را به صورت ترکیبی رهن و اجاره واگذارنماید ، ابتدا قیمت رهن تعیین و سپس کسری پرداخت نقدی به اجاره تبدیل می شود ، به عبارتی به ازای هر۱۰ میلیون تومان ۳۰۰ هزار تومان اجاره تعیین می شود.

در فرمول محاسبه اجاره نیز ابتدا مبلغ رهن کامل محاسبه و بعد به ازای هر ۱۰  میلیون تومان ۳۰۰ هزار تومان در نظرگرفته می شود.

نرخ اجاره ها به کجا می رسد ؟

براساس آمارهای منتشرشده دررسانه ها بیشترین خانه‌های خالی در محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد واقع شده اند ، گفته می شود ،  بیش از ۹۰ درصد فایل‌های پیشنهادی فروش در دفاتر املاک و سایت‌های مجازی فروش ملک درسال ۹۸ مربوط به این محله ها است .

از سوی دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار انجام می‌شود. بنابراین  بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی ازتحولات بازار مسکن در بهمن ماه ۱۳۹۸  ،  متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران  ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰/۹ درصدافزایش داشته است .

 براساس گزارش بانک مرکزی قیمت هرمترمربع ارزش ملک درمنطقه یک تهران نزدیک ۳۱ میلیون تومان و ارزش هرمترمربع ملک در منطقه ۱۸ حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام شده است . البته برخی از اخبار غیررسمی قیمت های اسمی بازار را بیش از این ارقام اعلام می کنند.

با احتساب قیمت متوسط ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ارزش یک آپارتمان ۸۰ متری درتهران به  بیش از یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان می رسد . با توجه به فرمول یک پنجم رهن کامل و به ازای هر ۱۰ میلیون تومان ۳۰۰ هزار تومان اجاره ، چه مبلغی برای رهن و اجاره این واحد تعیین می شود ؟

بسیاری از کارشناسان امیدوارند دولت با ابزار مالیات از خانه های خالی بتواند قیمت مسکن را درکلان شهر تهران کنترل نماید و گفته می شود ، دولت برای  محکم کاری لایحه ای به مجلس فرستاده و درآن پیشنهاد داده که میزان مالیات برخانه های خالی مسکونی ۲۰ درصد ارزش کل ملک باشد.

رفع خلاء های قانونی

قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران دراین باره به مثلث مالی گفت : با اجرای درست قانون مالیات بر خانه های خالی مسکونی این بازار ساماندهی می شود و افزایش طرف عرضه موجب واقعی شدن قیمت ها خواهد شد.

او درپاسخ به پرسش مثلث مالی مبنی براینکه مبنای تعیین مالیات برواحد های نوسازخالی مسکونی ، یک سال بعد از پایان کار است . آیا سازندگان می توانند درگرفتن پایان کار ازشهرداری تعلل کنند ؟ توضیح داد: همیشه درقوانین خلاء هایی وجود دارد که درطول اجرا خود را نشان داده و برای بررسی مجدد به قوه قانون گذار برمی گردد.

قلی خسروی افزود: شاید برخی ازسازندگان درگرفتن پایان کار وقت کشی کنند اما قطعا قانون برای مقابله با آن راهکاری می یابد ، به عنوان مثال امکان دارد ، درآینده ساخت بنا ملاک قرار گیرد و پایان کار حذف شود.

رییس اتحادیه  مشاوران املاک تهران  تاکید کرد : در تمام دنیا از خانه های خالی مسکونی مالیات اخذ می شود و ارقامش بسیار بالاتر از آن چیزی است که درقانون ایران آمده است .

قلی خسروی درخاتمه پیش بینی کرد: با اجرای قانون مالیات برواحدهای خالی مسکونی ، موجرین شرایط بهتری را برای تمدید قرارداد با مستاجرین تعیین نمایند.